প্রতি মাসে নির্ধারিত কিস্তির চেয়ে অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধ করে মেয়াদের আগেই বাড়ির মর্টগেজ বা বন্ধকী ঋণ মুক্ত হওয়ার স্বপ্ন অনেক গৃহমালিকই দেখে থাকেন। তবে সাম্প্রতিক আর্থিক বিশ্লেষণে দেখা যাচ্ছে, নির্ধারিত মেয়াদের আগে এই ঋণ পরিশোধ করা সবার জন্য সবসময় বুদ্ধিমানের কাজ নাও হতে পারে। যুক্তরাষ্ট্রভিত্তিক ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠান রকেট মর্টগেজের সাম্প্রতিক এক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, তাদের অন্তত ২৫ শতাংশ বা প্রতি চারজনে একজন গ্রাহক গত পাঁচ বছরে নিয়মিত কিস্তির বাইরে অতিরিক্ত মূলধন পরিশোধ করেছেন। ২০২১ এবং ২০২২ সালে ঐতিহাসিকভাবে সর্বনিম্ন সুদের হারের সময়ে অতিরিক্ত কিস্তি পরিশোধের হার শীর্ষে পৌঁছালেও পরবর্তী বছরগুলোতে তা ধীরে ধীরে হ্রাস পেয়েছে।
গাণিতিক হিসাব অনুযায়ী যাদের সুদের হার বেশি, তাদের জন্য অতিরিক্ত কিস্তি পরিশোধ করা সবচেয়ে বেশি অর্থসাশ্রয়ী। কিন্তু রকেট মর্টগেজের প্রতিবেদনে দেখা গেছে, কম সুদের হারের ঋণগ্রহীতাদের মধ্যেই অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধের প্রবণতা বেশি ছিল। রকেট মর্টগেজের প্রধান ব্যবসা কর্মকর্তা বিল ব্যানফিল্ড এ বিষয়ে জানান, তাদের গ্রাহক তালিকার এক-চতুর্থাংশ মানুষ অতিরিক্ত পরিশোধ করছেন, যা নির্দেশ করে এটি কেবল গণিত বা হিসাবের বিষয় নয়, এর পেছনে মনস্তাত্ত্বিক কারণও জড়িত। অনেক আমেরিকান গৃহমালিকের জন্যই ঋণমুক্ত বাড়ির মালিক হওয়া এক বড় উচ্চাকাঙ্ক্ষা। নর্ডওয়ালেটের ঋণ বিশেষজ্ঞ কেট উড উল্লেখ করেছেন যে, অনেক মানুষের কাছে মর্টগেজ তাদের সবচেয়ে বড় ঋণ হলেও অন্য সব ঋণের তুলনায় এতে সুদের হার সাধারণত সবচেয়ে কম থাকে।
আর্থিক উপদেষ্টারা কম সুদের মর্টগেজে অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধের ক্ষেত্রে প্রায়শই সতর্ক করে থাকেন, বিশেষ করে যদি ক্রেডিট কার্ড, ব্যক্তিগত ঋণ বা হোম ইকুইটি লোনের মতো উচ্চ সুদের অন্য কোনো ঋণ থাকে। ব্যাংকরেটের তথ্য অনুযায়ী, বর্তমানে মর্টগেজ গ্রাহকদের প্রায় ২০ শতাংশের সুদের হার ৩ শতাংশের নিচে, যা বর্তমান মুদ্রাস্ফীতির হারের চেয়েও কম। দ্য ওয়াশিংটন পোস্টের ব্যক্তিগত অর্থায়নবিষয়ক কলামিস্ট মিশেল সিংলেটারি ২০২৩ সালে তাঁর ২.৭৫ শতাংশ সুদের মর্টগেজ মেয়াদের কয়েক বছর আগেই পরিশোধ করার কথা জানালে ব্যাপক বিতর্কের সৃষ্টি হয়। অনেকে তাঁর আর্থিক শৃঙ্খলার প্রশংসা করলেও অন্যরা মত দেন যে, এই অতিরিক্ত অর্থ শেয়ারবাজারে বিনিয়োগ করলে আরও বেশি লাভ হতো। কেট উডের মতে, বয়স্ক গৃহমালিকরা ঋণমুক্ত হতে বেশি আগ্রহী হলেও তরুণরা অতিরিক্ত অর্থ পেলে তা ঋণে না দিয়ে বিনিয়োগে লাগাতে পছন্দ করেন।
জিলোর অর্থনৈতিক গবেষণা দলের জ্যেষ্ঠ অর্থনীতিবিদ কারা এনজি জানান, যেসব গ্রাহকের সুদের হার ৬ শতাংশের বেশি, তাদের জন্য অতিরিক্ত মূলধন পরিশোধ করা আর্থিক দৃষ্টিকোণ থেকে অনেক বেশি যৌক্তিক। ৪ শতাংশের নিচের সুদের হার এবং ৭ শতাংশের ওপরের সুদের হারের মর্টগেজের কৌশল সম্পূর্ণ আলাদা। ব্যক্তিগত অর্থায়ন বিশেষজ্ঞরা ক্রেডিট কার্ডের মতো উচ্চ সুদের ঋণ আগে পরিশোধ করার পরামর্শ দেন, কারণ মর্টগেজকে সাধারণত "ভালো ঋণ" হিসেবে গণ্য করা হয়। এটি এমন এক সম্পদের বিপরীতে থাকে যার মূল্য সাধারণত বৃদ্ধি পায় এবং কর পরিশোধের সময় মর্টগেজের সুদে সুবিধা পাওয়া যায়।
মেয়াদের আগে মর্টগেজ ঋণ পরিশোধের ক্ষেত্রে বিশেষজ্ঞরা মূলত তিনটি প্রধান উপায়ের কথা বলেছেন। প্রথমটি হলো অতিরিক্ত কিস্তি দেওয়া। এটি মাসিক ভিত্তিতে অতিরিক্ত ৫০ বা ১০০ ডলার দেওয়া থেকে শুরু করে এককালীন বড় অঙ্কের অর্থ দেওয়া পর্যন্ত হতে পারে। নর্ডওয়ালেটের কেট উড তাঁর নিজের মর্টগেজে প্রতি মাসে ছোট ছোট অতিরিক্ত অর্থ দিয়ে শেষ পর্যন্ত মেয়াদের দুই বছর আগেই ঋণমুক্ত হতে পেরেছিলেন। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটরসের প্রধান অর্থনীতিবিদ নাদিয়া ইভানজেলু একটি উদাহরণ দিয়ে জানান, ৩.৫ শতাংশ সুদের হারে চার লাখ ডলারের ৩০ বছর মেয়াদি মর্টগেজে মাসিক কিস্তি আসে প্রায় এক হাজার ৮০০ ডলার। প্রতি মাসে অতিরিক্ত ৫০০ ডলার পরিশোধ করলে ৩০ বছরের পরিবর্তে ২০ বছরেই সেই ঋণ শোধ হয়ে যায়, এতে সুদের খরচে সাশ্রয় হয় প্রায় ৮৭ হাজার ডলার।
দ্বিতীয় উপায়টি হলো মর্টগেজ রিকাস্ট (Mortgage Recast)। এতে ঋণগ্রহীতা ঋণের মূলধনে এককালীন একটি বড় অঙ্কের অর্থ জমা দেন। এরপর ঋণদাতা প্রতিষ্ঠান নতুন করে কিস্তি পুনঃনির্ধারণ করে, যার ফলে প্রতি মাসের কিস্তির পরিমাণ কমে যায়। তবে রিকাস্টের মাধ্যমে ঋণের মেয়াদের সময়সীমা কমে না। যদিও এতে কিছু সুদ সাশ্রয় হয়, তবে রিকাস্ট না করে একই পরিমাণ এককালীন অর্থ বিদ্যমান ঋণে সরাসরি পরিশোধ করলে সুদের সাশ্রয় আরও বেশি হয়। ফলে মাসিক কিস্তি কমানোই যদি মূল উদ্দেশ্য হয়, তবেই রিকাস্ট বেছে নেওয়া উপযুক্ত।
তৃতীয় উপায় হলো রিফাইন্যান্সিং বা ঋণ পুনর্নবীকরণ। কোভিড-১৯ মহামারীর শুরুর দিকে সুদের হার ৩ শতাংশ বা তার নিচে নেমে গেলে অনেকেই কম সুদে রিফাইন্যান্স করেন। তবে ২০২৬ সালের নভেম্বরে ব্যাংকরেটের তথ্য অনুযায়ী ৩০ বছর মেয়াদি স্থায়ী মর্টগেজের জাতীয় গড় সুদের হার দাঁড়িয়েছে প্রায় ৭.১৮ শতাংশে। জিলোর অর্থনীতিবিদ কারা এনজি মনে করেন, বর্তমান সুদের হারকে যদি অন্তত ১ শতাংশ বা তার বেশি কমানো সম্ভব হয়, তবেই রিফাইন্যান্সিং লাভজনক হতে পারে। ৩০ বছরের ঋণকে ১৫ বছরের ঋণে রূপান্তর করলে সুদের হার কম হয় এবং মোট সুদ সাশ্রয় হয়, তবে প্রতি মাসের কিস্তির পরিমাণ অনেক বেড়ে যায়। এছাড়া রিফাইন্যান্সিং করতে ঋণের ০.৫% থেকে ১% পর্যন্ত প্রসেসিং ফি দিতে হয়। রকেট মর্টগেজের বিল ব্যানফিল্ডের মতে, দ্রুত ঋণমুক্ত হওয়াই যদি একমাত্র লক্ষ্য হয়, তবে নতুন করে রিফাইন্যান্স করার ঝামেলায় না গিয়ে বিদ্যমান ঋণে প্রতি মাসে অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধ করাই সবচেয়ে সহজ ও সুবিধাজনক।